Tapu iptali ve tescil davaları hukuka aykırı olarak ve usulsüz bir işlem ile gerçeğe uygun olmayacak şekilde oluşturulan tapu kayıtlarının düzeltilmesi, hukuka aykırılığının ortadan kalkması için açılan davalardır. Bu şekilde mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi tapu iptali ve tescil davası ile ihlalin ortadan kaldırılmasını sağlayabilecektir.
Tapu İptali ve Tescil Dava Çeşitleri
- Önalım Hakkı (Şufa) Davası
- Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılması ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- İmar uygulamalarından kaynaklı tapu iptal ve tescil davası,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Hukuki ehliyetsiz tarafından gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Kadastrodan önceki hak durumuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar miras mallarının ne şekilde paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlayabilir ve bunu yazılı bir sözleşme hale getirebilirler. Bu sözleşmeye uygun hareket edilmemesi halinde mirasçılardan her biri miras taksim sözleşmesine uygun olarak hareket edilmesi maksadıyla tapu iptali ve tecil davası açabilecektir.
Mirasçılardan biri yada birkaçı tarafından muvazaalı olarak düzenlenen sözleşmenin varlığının ispatlanması ile miras hakkı zarar gören mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Vekillik Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekillin görevi, vekil tayin eden kişinin taleplerini uygun şekilde yerine getirip vekili isteklerine kavuşturmaktır. Vekil, vekil tayin eden kişinin isteklerine aykırı yahut bu istekleri aşan şekilde hareket ederse, vekaleten yapılan işlemleri geçersiz hale getirecektir. Taşınmaz satış işlemleri bakımından vekil tayin eden ile vekil arasında, yapılacak işlemin detaylarını ve sınırlarını belirleyen bir sözleşme olmaması halinde vekilin yapacağı işlemlerin sınırını dürüstlük kuralı belirleyecektir.
Vekillik görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı tapu iptali ve tescil davası vekile karşı değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılır. Burada en önemli husus ise; taşınmazı devralan üçüncü kişinin vekilin vekillik görevini kötüye kullandığını biliyor olması gerekmektedir. Görevi kötüye kullandığını bilmiyorsa tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır. Vekil tayin eden, meydana gelen zararın tazminini vekilinden talep edebilecektir.
Hukuki Ehliyetin Bulunmaması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları
Kişinin Borç altına girebilmesi için fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Kişi yaptığı eylemin hukuki sonuçlarını anlayabilme yeteneğine de sahip olmalıdır. Bu nedenle ; akıl zayıflığı, yaşlılık ve bunama, yaş küçüklüğü, iradeyi sakatlayacak başkaca nedenlerden dolayı yapılan işlemin geçersiz olması durumlarında yapılan işlemin iptali için dava açılabilecektir.
Karşı tarafın bu durumu bilip bilmemesi, devir işleminde iyi niyetli olması işlemin iptal edilebilirliğini ortadan kaldırmaz.
Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesi aile konutuna ilişkin hükümleri düzenlemiştir. Buna göre;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Aile konutu şerhi kanunda anlatılan korumayı sağlamanın en pratik yoldur. Bunun için eşlerden biri tapu müdürlüğüne giderek ilgili taşınmazın tapu kütüğüne aile konutu şerhinin işlenmesini talep etmelidir. Eğer ki tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmadığı için konutun aile konutu niteliğinde olduğunu bilmeyen üçüncü kişilerin iyi niyeti korunacak ve bu durumda aile konutu iddiası ile tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır.
Men-i Müdahale Davası
Müdahalenin önlenmesi davası taşınmazdan haksız şekilde yararlanılması durumunda açılan dava çeşidir. Herhangi bir taşınmazdan yararlanma hakkına sahip olunması için ya bahsi geçen taşınmaza sahip olunması ya da mal sahibinden icazet alınması gereklidir. Bu iki halin oluşmadan gayrimenkulden yararlanılması söz konusu olduğunda, taşınmaz sahibi men-i müdahale davası açarak haklarını hukuki yoldan arayabilir.
Kamulaştırma Davaları
Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve sıkı bir şekilde kanun tarafından korunmaktadır. Tapu iptali ve tescil davalarının amacı da sıkı sıkıya korunan mülkiyet hakkının ihlaline engel olmaktır. Ancak kamunun üstün yararı kişilerin mülkiyet hakkının önünde kabul edilmiştir. Devlet, kamu yararını gerekçe göstererek kişilere ait mülkleri ilgilisinin rızasını aramaksızın devralabilecektir. İşte bu işleme kamulaştırma denilmektedir.
Burada kamu yararının gözetiliyor olması önemli bir noktadır. Kamulaştırma kararını veren idari kurum akabinde gerekli tespitleri ve ölçümleri yaparak kamulaştırma işleminin gerçekleştirileceği alanı ve özelliklerini belirler. Devamında ise tapuya kamulaştırma şerhi düşülür. Bu süreç zarfında taşınmazın devri mümkündür ancak devralan kişi kamulaştırma işlemi hakkında bilgi sahibi olarak bu devri gerçekleştirecektir.
Ancak mülk sahipleri bu teklifi kabul etmek zorunda değildir. Kamulaştırılan taşınmazlar, kamulaştırılırken belirlenen amacın dışında kullanılamayacaktır yahut kamulaştırma işlemine uygun hareket edilmeli ve kamu yararına uygun proje, taşınmaz yapılmalıdır. Bu durumda idarenin 5 yıl süre için hareketsiz kalması ve kamulaştırılan taşınmazı kullanmaması halinde bu sürenin dolmasından sonra 1 yıl içerisinde kamulaştırılan taşınmazı geri alma davası açılmalıdır. 5 yıllık süre kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren başlar ve hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kamulaştırmanın satın alma yolu ile gerçekleştirilememesi durumunda idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve ilgili taşınmazın idare adına tescil edilmesi için dava açar.
Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkı
Önalım hakkı paylı mülkiyette olan bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını tamamen veya kısmen bir başka kişiye satmak istemesi durumunda diğer paydaşların öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olması anlamına gelmektedir.
Tarımsal arazilerde satım işlemi yapılmak istenmesi halinde yine tarım arazisi olan ve sınır komşuluğu bulunan taşınmaz maliklerinin ön alım hakkı olmaktadır. Birden fazla sınırdaş malik bulunuyorsa bunlar açısından hangisinin tarımsal bütünlük arz ettiği önem taşır. Bu durumda mahkemeden önalım bedelinin belirlenmesi ve ödeme yerinin gösterilmesi talep edilecektir. Önalım hakkının süresi içerisinde kullanılması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup geçirilmesi halinde dava açma hakkı sona ermektedir. Buna göre:
- Satış işlemi yapılmadan evvel satışın yapılacağı önalım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirilmişse bu bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekir.
- Satış işlemi bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı davasının açılması gerekmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu Davası)
Ortaklığın giderilmesi yahut bir diğer adıyla izale-i şüyu davaları paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde olan bir malın üzerinde bulunan ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davalardır. Buradaki amaç taşınır veya taşınmaz mal üzerinde kişilerin ortaklık durumunu sona erdirmektir. Ortaklığın ne şekilde sona erdirileceği konusunda anlaşma sağlanamaması halinde ortaklardan herhangi biri dava açabilecektir. Açılacak dava tüm paydaşlara karşı yönelik olacaktır.
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Ortaklık aynen taksim yahut satış yolu ile giderilebilecektir. Malın, paydaşlar arasında satılmaksızın parçalara ayrılarak bölünmesi fiilen ve hukuken mümkün ise mahkeme tarafından ortaklık malının aynen taksimine karar verilebilir. Aynen taksim mümkün değil ise ortaklık malı satış memurluğu yahut icra müdürlüğü tarafından satışa çıkarılacaktır.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVA DİLEKÇE ÖRNEĞİ
……………………….. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLLERİ :
DAVALI : ………… Belediyesi
DAVA :TAPU İPTALİ VE TESCİL
DAVA KONUSU : ……………. İlçesi ….. ada …. nolu parselde kain taşınmazın tapusunun iptal edilerek davacılar adına tescil edilmesi talebidir.
MÜDDEABİH DEĞERİ : …………………………….. YTL
AÇIKLAMALAR : Dava konusu taşınmaz geçmişten beri davacılar tarafından kullanılmaktadır. Bu bahçenin davacıların murisi ………………’ e ait olduğuna ilişkin …………….. tarihli tapu mevcuttur. Söz konusu tapu bahçenin sınırlarını …….. yol ve ………. ……. …..bahçesi ……… bahçesi olarak göstermektedir.
Taşınmaz bir bütünken yapılan kadastro çalışmaları sonucu bahçe,………………………… nolu parsel olarak kaydedilmiş üzerinde belediyeye ait mezbaha bulunan parça ise hatalı olarak ayrılıp ………………………………… nolu parsel olarak …………………… Belediyesi adına tescil edilmiştir. Oysaki belediyece yapılan……………………… tapuda herhangi bir hakka dayanılmadan inşa edilmiştir. Söz konusu taşınmaz davacı müvekkillere ait bahçeyle bir bütündür. Davalı belediyenin bu taşınmaz üzerinde herhangi bir hakkı bulunmamaktadır.
HUKUKİ NEDENLER :MK, HUMK ve ilgili mevzuat
HUKUKİ DELİLLER :Tapu kayıtları, kroki,keşif,bilirkişi v.s delil
NETİCE İ TALEP :Yukarıda izah edilen nedenlerle davanın KABULÜ İLE
1-Dava konusu …..ada…….. nolu parseldeki taşınmazın tapusunun iptali ile davacılar adına tesciline
2-Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına Karar verilmesini arz ve talep ederiz. (tarih)
Davacılar Vekili
EK :
Kroki
Tapu Kayıtları
Verasetname
Vekaletname
