Şayet yüklenici inşaatı süresinde teslim edemezse bu gecikmeden sorumlu olur. İnşaat taraflar sözleşmede belli bir tarih kararlaştırmışlarsa o tarihte, kararlaştırmamışlarsa inşaatın bitmesi gereken objektif makul sürede tamamlanması gerekmektedir. Bu sürenin aşılması durumunda yapı sahibi yükleniciden bazı taleplerde bulunma hakkı elde edecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu borcu ödemede temerrüde düştüğünde, alacaklı üç seçimlik hakka sahip olur ve bunlardan sadece birini tercih ederek kullanabilecektir.

• Sözleşmede kararlaştırılan borcun aynen ifasını ve gecikme için tazminat isteme hakkı,
• Sözleşmedeki borcun aynen ifa edilmesinden vazgeçerek müspet(olumlu) zararlarının karşılanmasını talep hakkı,
• Sözleşmeden dönerek menfi zararlarının karşılanmasını isteme hakkı.

Yapı Sahibinin Kullanabileceği Hak ve Yetkiler

İnşaatın Teslimini Ve Gecikme Tazminatını İsteme Hakkı

İnşaatın kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi durumunda arsa ya da yapı sahibi kural olarak müteahhitten inşaatın teslimini talep edebilecektir. Yapı sahibi, sözleşmeden dönme ya da ifadan vazgeçme yollarından birini tercih etmediyse, onun hala inşaatın teslimini beklediği kabul edilir. Yapı sahibinin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan inşaat tesliminin ifasını beklemek yönünde tercihte bulunması halinde, gecikilen dönem için müteahhitten gecikme tazminatı isteme hakkı bulunmaktadır. Taraflar sözleşme yapılırken gecikme durumunu öngörerek bu halde ödenecek gecikme tazminatını ve miktarını kararlaştırmış olabilirler. Böyle bir belirleme varsa, sözleşmedeki miktar gecikme tazminatı olarak talep edilebilecektir. Ancak belirtilmelidir ki, düzenleme şeklinde yapılan geçerli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi, arsa payı sahibi rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı isteme hakkına sahip olacaktır.

İnşaatın Tesliminden Vazgeçerek Olumlu Zararlarının Karşılanmasını İsteme Hakkı

Yüklenicinin inşaatın tesliminde gecikmesi halinde, yapı sahibi inşaatın tesliminden vazgeçerek zararlarının karşılanmasını istediğini bildirebilir. Bu bildirimin “hemen” yapılması gerekmektedir. Daha açık anlatımla, kendisine ihtarname ile süre verilen yüklenici inşaatı bu sürede de tamamlayamamışsa, yapı sahibinin süre sonunda sözleşme konusu inşaatın tamamlanması ve tesliminden vazgeçtiğini bildirmesi gerekmektedir. Bu takdirde yüklenici tarafın inşaatı tamamlama ve teslim borcu sona erer. artık yüklenicinin borcu inşaat teslimi değil, bir miktar paranın ödenmesi anlamına gelen tazminat borcudur. Yapı sahibine ödenmesi gereken tazminat miktarı, sözleşmedeki inşaat ediminin yerine getirilmemesinden doğan zararların tamamını kapsayacak tutarda olmalıdır. Buna hukukta olumlu (müspet) zarar adı verilmektedir.

İnşaat Sözleşmesinden Dönme ve Olumsuz Zararlarını İsteme Hakkı

Sözleşmeden dönme, sözleşmeyi tek taraflı bildirimle ve geçmişe etkili (geriye dönük) olarak sona erdirme anlamına gelmektedir. Yapı sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanmak istiyorsa, yükleniciye inşaatı teslim için verdiği sürede de inşaatın teslim edilmemesi halinde, sürenin bitiminde derhal bildirimde bulunmalıdır. Derhal kavramından makul ve olabilecek en kısa sürede bildirim yapılması gerektiği anlaşılmalıdır.

Sözleşmeden dönülmesi halinde, sözleşme yapıldığı tarihten itibaren geçersizleştirildiğinden, daha önce verilmiş şeylerin iadesini gerektirmektedir. Zira, ortada geçersiz bir sözleşme ilişkisine istinaden yapılmış veya verilmiş şeyler söz konusudur. Bunların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenmesi mümkündür.

İnşaatı Başkasına Tamamlatarak Masraf Ve Zararların Ödenmesini Talep Hakkı

Yapı sahibine tanınan inşaatı zarar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere başkasına tamamlatma hakkı Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre, yüklenicinin yapma borcunu yerine getirmemesi halinde, alacaklı masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kendisi veya başkası tarafından yapımına izin verilmesini isteyebilir. Bu takdirde her türlü tazminat hakkı olmaktadır.

Nama ifaya izin için mahkemeye başvurulmaksızın doğrudan doğruya yapı sahibinin inşaata el koyarak eksik işleri tamamlamaya girişmesi halinde, henüz fiilen yapmadığı masrafların yükleniciden alınmasını talep hakkı yoktur.

“Yüklenici tarafından yapılması gereken ancak yerine getirilmeyen tüm işlemlerin masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi tarafından yapılmasına karar verilebilir.”

Konutun Geç Teslimi Kira Kaybı Davası

Yargıtay’ın kararlarına göre  her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklı, temerrüde düşen borçludan TBK 125. maddeleri çerçevesinde aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir.

Konutu teslim alabilmek için imzalamanız gerektiği söylenen ibraname veya feragatname niteliğindeki belgeleri hukuki destek almadan lütfen imzalamayınız.

KONUTUN GEÇ TESLİMİNDEN KAYNAKLI KİRA KAYBI ALACAĞI

İnşaat firması ile aranızdaki sözleşmede bir teslim tarihi belirlenmiştir. Ancak genellikle İnşaat firmaları bu tarihe eklenmek üzere “iş günü olarak” bazı ek süreler olabileceğini belirlemişlerdir. Örneğin inşaat ruhsatının geç alınması, yapı kullanım(iskan) belgesinin alınamaması gibi durumların teslim tarihine ilave edileceği düzenlenmiştir. Ne var ki bu düzenlemelerin önemli bir kısmı geçersiz olacaktır.

Her somut olayda farklılık gösterse de size taahhüt edilen teslim tarihinde konutunuz teslim edilmezse, teslim tarihine kadar kira kaybınızı inşaat şirketinden talep edebileceksiniz.

GEÇ TESLİMDEN KAYNAKLI KİRA ALACAĞI DAVASI NASIL AÇILIR?

Sözleşmeye yada kanuna aykırı şekilde konut, size taahhüt edilen tarihte teslim edilmediyse teslim tarihine kadar kira alacağı talep etmenize bir engel yoktur. Ancak tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuk 2020 yılı itibariyle dava şartı haline gelmiştir. Bu kapsamda da geç teslimden kaynaklı kira kaybı davasını açmadan öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması kanuni bir zorunluluk oldu.

KONUTUN GEÇ TESLİMİNDEN KAYNAKLI KİRA ALACAĞI GÖREVLİ YETKİLİ MAHKEME

Tüketicilerin müteahhitten kira tazminatı alabilmeleri için Tüketici Mahkemeleri’ne başvurmaları gerekmektedir. Fakat tüketici uyuşmazlıklarında zorunlu dava şartı arabuluculuk söz konusu olduğundan öncelikle arabuluculuk sürecine gidilmesi ve anlaşmama halinde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile kira tazminatı davası açılması gerekiyor. 

KİRA KAYBI DAVASINDA KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Kira tazminatını hesaplamak için davaya bakan mahkemece bilirkişi raporu alınacaktır. Bilirkişi tarafından projedeki gibi bir konutun teslim edilmiş haliyle ne kadar kira getirebileceği emsal ve rayiçlere göre hesaplanır. 

Mahkemece konutun geç teslim edilmesi sebebiyle yalnızca gecikilen dönemlerle sınırlı olarak bir kira tazminatına hükmedilebilir. İleriki dönemler için mahkemece davacıya düzenli şekilde kira bedeli ödenmesine şeklinde bir karar verilmez.

Tüketici ile müteahhit arasındaki sözleşmenin müteahhit tarafı tacir olduğundan aralarındaki taşınmaz satış taahhüdü ticari iş kabul edilir ve bu sebeple kira tazminatı hesaplanırken ticari faiz uygulanacaktır.  

KONUTUN GEÇ TESLİMİ VE KİRA KAYBI DAVASI NE KADAR SÜRER?

Konutun geç teslimi sebebiyle açılacak dava, adliyeden adliyeye ve hatta mahkemeden mahkemeye farklılık gösterecektir. Ancak bu süreç yaklaşık 1-1,5 yıl kadar sürmektedir.